Hipoteca
Este es un derecho real que se adquiere sobre un bien inmueble, aunque en algunos casos puede también darse sobre bienes muebles. Esto se da para poder obtener a cambio un préstamo económico para poder comprar dicho inmueble. Todo esto se realiza mediante un documento que establezca las condiciones de la hipoteca y luego debe introducirse en el Registro de la Propiedad. Esto quiere decir, que la hipoteca es una especie de préstamo para poder comprar un inmueble, pero en este caso el prestamista tiene como garantía dicho inmueble si el deudor no cumple con las obligaciones establecidas.
En todos los tipos de préstamos hipotecarios lo principal que se aclara es la garantía de los prestatarios y también del inmueble. Las garantías que se dan en este préstamo son diferentes recursos económicos que pueda tener el solicitante de la hipoteca, como también será garantía el bien inmueble.
Existen diferentes tipos de hipoteca, en cada una existen diferentes formas de intereses, las cuales te explicaremos a continuación:
Tenemos la Hipoteca de interés variable, la Hipoteca de interés fijo y la hipoteca con un tipo mixto. La Hipoteca de interés variable se maneja con un índice que la ayuda a tener referencia para sus intereses, esta referencia es el euríbor que ya hemos explicado anteriormente, Además el euríbor está un diferencial fijo. De acuerdo a la variación del euríbor se determina si la cuota de interés subirá si dicho índice tuvo un alza y bajará si tuvo una baja. Hipoteca de interés fijo, en este tipo de hipoteca, no varía el interés durante el tiempo determinado del préstamo, ni la cuota mensual ni tampoco los intereses, No importa cuando vaya a variar en el mercado los intereses, cada mes que deba cancelarse las cuotas, serán por el mismo monto. Normalmente este tipo de hipoteca de interés fijo, los porcentajes de los intereses son muco más altos y el tiempo para cancelar todo el préstamo, mucho más corto. Por otro lado tenemos la Hipoteca con un tipo mixto, este tipo de hipoteca mantiene por un determinado tiempo del prestamos el interés fijo, pero durante el resto del tiempo del préstamo, será un interés variable.
Hipoteca Inversa
Este es un tipo de hipoteca, que funciona totalmente al revés de una hipoteca normal. Pues en este tipo de préstamo hipotecario, el banco va a cancelar una cuota mensual a su cliente, el firmante del contrato de hipoteca, con tal que éste mantenga la vivienda como una garantía del préstamo.
Esta hipoteca inversa es un producto financiero, que va dirigido específicamente a adultos mayores, de unos 65 años en adelante, en algunos casos dependiendo de la entidad bancaria puede ser de 70 años. Los cuales tengan bajo su propiedad una vivienda. En este tipo de hipoteca inversa el cliente del banco no tiene el deber de cancelar a dicho banco la totalidad del capital, sino que de eso se encargará sus herederos. Esta forma de hipoteca, consiste en que luego de hipotecar la casa por medio del contrato el propietario va a recibir un pago mensual, que pudiera ser de por vida o de forma temporal, dependiendo de las condiciones que hayan establecido en el contrato.
En los casos que se de la hipoteca inversa de forma temporal, en el contrato deberá establecerse expresamente el tiempo de duración de esa hipoteca temporal en la que el banco cancelará las mensualidades al cliente. Las cuotas que pagará el banco a dicho cliente, serán equivalentes al valor total de la vivienda que ha sido puesta en hipoteca. Normalmente estas cuotas son mayores a la vitalicia cuando son cortas. Ahora, cuando se haya cubierto el valor de la casa con el pago de las mensualidades se dará por terminado el pago mensual.
Por otro lado, la hipoteca inversa que es vitalicia, dispone de un pago mensual por parte del banco al titular por todo lo que dure su vida. Razón por la cual no existe una fecha fija establecida para la terminación del contrato. Pero en la hipoteca inversa vitalicia el monto del pago mensual es menor que el temporal. Esta hipoteca cuenta también, con un seguro de renta vitalicia, el cual se activa cuando el pago mensual del banco ya ha cumplido con el monto total del valor de la vivienda.
Para las hipotecas inversas de disposición única, el pago del banco al cliente, será un solo pago único, de acuerdo al valor total de la vivienda desde el inicio del contrato de la hipoteca.
Cuando ya se han cumplido todos los pagos mensuales de la vivienda al cliente, no se pierde el uso que puede darle el cliente. En el caso de ser vitalicia, solo se vence cuando el cliente fallezca. Pueden también existir más de un titular de la vivienda, por lo que para que se cumpla la hipoteca vitalicia deben fallecer los titulares.
Al cumplirse los requisitos establecidos para que se venza la hipoteca inversa, serán los herederos los que deban cancelar la hipoteca, donde podrán decidir entre cancelar la deuda de sus propios ingresos, pueden vender la vivienda hipotecada, o bien pueden hacer una nueva hipoteca para así poder cancelar la anterior.
Hipoteca Multidivisa
Esta forma de hipoteca, consiste en la posibilidad que tiene la persona que contrató la hipoteca, de poder cancelar sus obligaciones, capital y cuotas mensuales en una moneda diferente a la oficial del país, que referente a España, su moneda oficial es el Euro. Es de esta manera, que cuando se hace el contrato hipotecario normalmente su índice de referencia es el ya conocido euríbor. Pero cuando se contrata una hipoteca de multidivisa, pasa de tener como base el euríbor a tener como base el libor, el cual está basado en una moneda diferente al euro, por ejemplo, pueden ser divisas como el dólar, yen, francos, entre otras monedas. Entonces se estaría cancelando la hipoteca con divisas, monedas de otros países.
La finalidad de esta modalidad de hipoteca, es el cambio en el índice que utiliza como referencia para el pago de los intereses y capital completo del préstamo. El libor, tiene los mismos movimientos del euríbor, que de acuerdo a la moneda específica que se haya tomado, cambiará con el tiempo, pudiendo tener alzas o también bajas, lo que generará que el préstamo de hipoteca multidivisa pueda abaratarse o encarecerse. Por lo que, las condiciones del préstamo se van a regir por la moneda que se escogió como alternativa al euro.
Al estar esta hipoteca multidivisa basada en divisas, hace que el préstamo tenga mucha variabilidad tanto en el capital como en las cuotas. Normalmente este tipo de hipotecas, van dirigidas especialmente para personas que tengan mucho conocimiento de cómo se mueve el mundo de las finanzas, ya que su movimiento es más complejo que las hipotecas normales.
Hipoteca Puente
Este tipo de hipoteca llamada hipoteca puente, funciona permitiendo que el deudor, pueda comprar una casa nueva aun cancelando el préstamo de la hipoteca de la vivienda donde aún reside, que además está por ser vendida. En este caso, la nueva hipoteca puente que se está contratando va a suplir todos los gastos de la nueva vivienda más las cuotas pendientes del préstamo de la vivienda actual que aún no se ha terminado de cancelar. Así como todos los demás gastos que se generarán de todo el proceso.
Esta hipoteca puente, brinda un lapso de unos 2 a 5 años, a partir de haber firmado el nuevo contrato, para que se cumpla la venta del inmueble anterior que aun no se ha terminado de cancelar. En los primeros años de este nuevo contrato, se deben cancelar unas cuotas que pueden ser pagadas de 3 formas:
Cuota con carencia de capital: la cual consiste en que se cancela solo cuotas de los intereses, más no del capital, llevando esto a que no se merme el monto del capital; Cuota especial reducida: el monto de las cuotas será menor a las cuotas de la hipoteca anterior, siendo la mayor parte del monto solo para cancelar los intereses; Cuota normal: esta es la común, donde el monto de las cuotas, rebaja tanto los intereses como el capital del préstamo.
Con esta hipoteca, se puede conseguir que sea cubierto el 100% del valor total de la nueva vivienda, y además cubrir los gastos del proceso, hasta un máximo del 80% del monto de las 2 viviendas. Ahora bien, la amortización de la nueva vivienda, puede llegar a ser de unos 40 años.